弋阳县一江两岸棚户区（城中村）改造

项目二期(城北片区)国有土地上房屋

征收与补偿安置方案

（征求意见稿）

城市棚户区（城中村）改造是我国改善民生、扩大内需的重要举措，是改造城市面貌、改善人居环境的重要途径。按照省住建厅《关于下达2017年全省保障性安居工程建设工作计划的通知》（赣建保〔2017〕4号）文件要求，为切实做好弋阳县一江两岸棚户区(城中村)改造项目二期（城北片区）的国有土地上房屋征收与补偿工作，现依据有关法律、法规和政策，结合我县实际，特制定本方案。

一、征收目的和意义

为推动我县经济社会全面、健康、快速发展，进一步完善城市功能，改善城市面貌。根据广大居民的要求，以优化人居环境、提升城市品位为目的，认真落实城市建设总体规划，全力将我县城市规划区内棚户区（城中村）改造工程建成“群众认可、社会满意、政府放心”的民生工程，打造全国知名的休闲度假旅游城市。

二、房屋征收依据

1.《中华人民共和国物权法》；

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3.《中华人民共和国城乡规划法》；

4.《中华人民共和国土地管理法》；

5.《国有土地上房屋征收与补偿条例》；

6.《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》；

7.江西省住房和城乡建设厅、财政厅、地方税务局《关于在城市棚户区改造中鼓励货币化安置的实施办法》；

8.住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部等《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》；

9.国务院办公厅《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发〔2014〕36号）；

10.江西省人民政府《关于做好化解房地产库存工作的通知》（赣府字〔2016〕17号）；

11.其它涉及此项工作的相关法律法规及其他相关文件。

三、征收范围及签约期限

征收范围：弋江镇东街，东门岭，陈家塘（汇金南路），望江北路及党校,教体局住宅楼,农业局住宅楼，二小，志敏中学等片区；桃源街道办建岭、东门路、建设路以东、水泥厂以北及夕阳红公寓以东等，具体详见征收红线图。签约期限：具体以弋阳县人民政府发布的征收公告期限为准。

四、征收部门

弋阳县人民政府为项目房屋征收主体，县政府确定                弋阳县房屋征收补偿办公室为房屋征收部门，弋江镇人民政府及桃源街道办等相关部门共同承担房屋征收补偿的具体工作。

五、征收与补偿原则

房屋征收与补偿遵循“依法决策、程序正当、补偿公正、结果公开”的基本原则。

1．房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为；不得办理户口迁入、分户、工商营业执照、税务登记证等业务，违反规定实施的，不予补偿。

2．征收设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。征收有纠纷或产权不清的房屋，由公证机关作好房屋现场勘察记录，办好证据保全手续，补偿费作公证提存后先行征收。

3．房地合一征收补偿原则，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

4．对已依法登记的被征收人的房屋，其性质、用途和建筑面积原则上以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿有错误外，以房屋登记簿为准，被征收人应当及时提供权属证书备查。

对未依法登记的建筑，县政府组织县有关部门及房屋所在地街道办事处、乡镇人民政府等部门按照“尊重历史，遵循政策，结合实际”的原则进行调查认定，经调查认定为合法的建筑或者未超过批准期限的临时建筑，依法给予补偿；对调查认定为违法的建筑或者超过批准期限的临时建筑，不予补偿，但在第一时间节点签订协议搬迁腾空完毕将被征收房屋移交给房屋征收补偿安置实施单位的，可按同类结构房屋征收货币补偿标准的20%给予人工拆除补助，不补偿搬迁费、临时安置过渡费、奖励补助等其他费用，不得实行产权调换。

5．被征收人应当积极主动地支持、配合相关部门和工作人员做好房屋测量、土地测绘等工作，因被征收人不配合造成测量测绘结果有异议的，由被征收人承担相应责任。

6．房屋征收范围内的供电、供水、通讯和有线电视等公用设备，由相关部门自行负责拆除。选择产权调换安置的被征收人，房屋征收后可凭县房屋征收补偿办公室出具的证明材料，到相关部门办理手续。

7．被征收人的户数按以下原则确定：

（1）房屋权属已登记的，按登记的房产证的本数确定被征收人的户数，但自建房一栋房屋内被登记同一产权人（包含夫妻双方）多本房产证的，按一户计算。

（2）一本房屋权属证书多人享有所有权的（按份共有，共同共有），按照“房户合一”的原则，如共有人具有单独户口，且落在该房屋产权地址上的，可进行分户认定。

（3）房屋权属未登记、土地使用权已登记的，按登记的土地使用权的本数确定被征收人的户数，但一宗土地权属范围内被登记同一使用权人（包含夫妻双方）多本证书的，按一户计算。

（4）未进行产权登记的房屋，一栋房屋为一户。

（5）权属人死亡的，权属登记未依法转移，且权利主张人“房户不合一”或有其他住房的，按原权利人确定户数。

（6）被征收户在征收范围内有多处房产的，只按一户认定，但可以按房屋产权数量分别给予搬迁费、安置费和进度奖，购房保障按征收面积总量计算，不能按房屋产权数量分别享受本方案中的托底保障待遇。

8.选择房屋产权置换的被征收人挑选县人民政府提供的置换房，按照“先签订征收补偿协议先挑选安置房”的原则选房，选完为止。如果选择的房源为政府建设的统一回购房，则与所有被征收人按要求统一排序；如果选择其他房源的，则同一类别的单独排序。

六、征收与补偿安置方式

按照省政府关于棚户区改造项目国有土地上房屋征收货币化补偿安置力争达到100%的要求（赣府字〔2016〕17号），本次房屋征收，原则上采取和鼓励货币化补偿。同时提供产权置换安置方式供被征收人选择。

（一）选择货币化安置方式

1.国有土地上房屋（含房改房）：

其主体建筑面积货币补偿参考价（含土地）为：

实际补偿价格以评估结果为准。

2.非住宅房屋按征收时评估价给予货币补偿。

3.直管公房或单位自管公房：

给予承租户搬迁费、临时安置费。确实符合住房保障条件的，经申请后优先给予住房保障。原国有及工矿企业的原住户，如存在住房困难的，将安排建设适量的保障房予以保障，并严格准入退出机制，具体安置办法另行规定。

4.按照房地合一的补偿原则。办理了国有出让用地手续（工业用地除外）的土地，其登记面积中房屋占地面积部分补偿当时办证费用，房屋占地面积以外部分按950元/㎡ 给予补偿；办理了国有划拨用地手续的土地，剔除房屋占地面 积，按475元/㎡给予补偿；无任何手续的空地按照100元/㎡给予补偿。

5.货币补偿的被征收房屋所有人，一年内（按公告签约期届满次日起计算）购买我县城区具有合法手续新建或二手房（含自建房）的，购房面积不超过被征收房屋面积的，县政府给予400元/㎡奖励；被征收房屋面积低于120㎡的，最多可享受120㎡的购房奖励，按相关程序及有关凭证申报领取。同时，本次被征收房屋所有人继续享受（弋府字〔2016〕89号）政策，一年内（按公告签约期届满次日起计算）购买新建商品房，且交纳契税的，可以享受300元/㎡购房补助，其中开发企业补助150元/㎡（在购房时双方明确补助到位），县财政补助150元/㎡。

6.就近高标准规划建设一批房型面积110-140㎡不等的回购房，按照“一户一房”的原则,房源优先供“一江两岸”棚改被征收房屋所有人选购（一期供选房源不足部分会调剂到位），房屋购买均价为3950元/㎡（有楼层差价），房源选购按照“签约并搬空交付房屋的时间顺序优先选择”的原则进行，如在同一天搬空交付房屋的则通过摇号或抽签方式确定选购顺序。购买回购房享受400元/㎡购房奖励及300元/㎡的购房补助。每户房屋被征收人只能选购一套住房，如选购房型面积超出托底保障面积部分则不享受相关补助及奖励。交房期限为一年（从被征收人搬空交房之日起算），如未按时交房，则超出时间按协议过渡安置费标准双倍补偿。

（二）选择产权置换安置

选择产权置换的，按照1:1比例进行置换（正房面积），被征收房屋不足55㎡按55㎡计算。产权置换房源为政府购置房源以及新建的回购房。按照“先签约、先搬空、先选房”的原则进行，如所选的置换房屋面积超过被征收房屋面积部分按市场价计算。

选择产权置换的被征收人不享受18%的货币补偿签约奖励、购房奖励和政府去库存政策以及住房困难补助。搬迁进度奖按实际面积计算给予补偿。

 七、评估机构的选定办法

由房屋征收部门推荐符合资质条件的房地产评估机构供被征收人协商选定。供被征收人选择的评估机构不少于3家；协商选定不成的，由房屋征收部门按照法律、法规规定的程序选定。

 八、房屋拆除原则

被征收房屋所有人腾空房屋后，由房屋征收补偿办公室统一组织拆除，被征收房屋所有人和其它单位不得擅自拆除，以确保人民群众生命财产安全。

九、补偿范围、标准和计算方法

1.补偿范围：

（1）被征收房屋价值的补偿（含装饰装修）；

（2）因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费的补偿；

（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

2.补偿标准：

（1）附属物及构筑物补偿标准详见附表一。

（2）装饰装修补偿标准由评估机构进行评估确定（补偿项目见附表）。

（3）停业补助（营业房）：

被征收房屋中认定为营业房部分按面积每月每平方米40元标准补助，补助期限为6个月。补偿对象为营业房产权所有人，承租人的停业停产损失由房屋所有权人与承租户自行协商解决，协商好后再拨付补偿款。

3.面积计算方法

被征收房屋的建筑面积以房屋所有权证或者其他合法房产凭证记载的建筑面积为准，按照“尊重现实、尊重历史”的原则，结合现场实际丈量面积计算。房屋建筑面积测算由专业测绘机构按照国家《房产测量规范》计算。

阁楼（结构底板为混凝土板）的建筑面积按以下规则计算，所得面积计算为房屋正房面积。

①楼层檐口平均高度2.20m（含2.20m，下同）以上按建筑面积的100%计算。

②楼层檐口平均高度1.80m至2.19m按建筑面积的70%计算。

③楼层檐口平均高度1.30m至1.79m按建筑面积的50%计算。

④楼层檐口平均高度1.30m以下（不含1.30m）按建筑面积的30%计算。

地下室的建筑面积按以下规则计算，所得面积计算为房屋正房面积。

其建筑面积计算方式为：地下室层高在2.20m（含2.20m）以上的按建筑面积的100%计算，1.80m至2.19m按建筑面积的70%计算，1.30m至1.79m按建筑面积的50%计算，1.30m以下按建筑面积的30%计算。

4.特殊住宅房的规定：

（1）住宅房改为非住宅使用的：一楼沿街住宅房未经相关部门批准改为非住宅使用的，但工商、税务登记齐全，并正在营业二年以上的一楼前部经营使用面积部分，可在房屋补偿金额上上浮40%。其他区域及楼层，仍按住宅房屋补偿办法执行。

（2）房屋主体完工，但未安装门窗、水电及粉刷未到位的，按同结构房屋补偿标准扣15%（其中门窗未安装扣6%;未粉刷扣6%；水电未到位扣3%）。

十、搬迁费、临时安置费和过渡期限

1.搬迁费：按被征收人的房屋主体建筑面积10元/㎡予以补偿，最低不少于1500元/户，补偿2次。

2.临时安置费（不含非住宅）：被征收房屋主体建筑面积在150㎡以内的按每月800元补偿，超过150㎡以上的部分按每月4元/㎡补偿。安置期限：12个月。

3.特殊生产设备拆装、搬迁的补偿费用另行评估确定。

十一、补助和奖励及优惠政策

在签约期限内签订征收补偿协议并按规定时间搬空交付拆除，选择货币化安置方式的被征收户，可享受以下奖励、补助与优惠政策。

1.住房困难补助。

征收对象被征收房屋总建筑面积不足55m²，且只有此住房的，按55 m²给予补偿。

2.在签约期限内完成搬迁的，给予被征收房屋（不含附属物）货币补偿总额（不含各种补助费、奖励）18%的奖励。

3.搬迁进度奖。

征收决定公告之日开始计算奖励时间。房屋被征收人每提前一天签约并在约定时间内搬空交房的，政府按签约时间计算按面积（正房）每天给予10元/ m²奖励。如未在约定时间搬空交房的，按实际搬空交房时间开始计算奖励。

为了让房屋被征收人最大额度的享受该进度奖，被征收人可以在发布征收决定公告前开始与征收部门签订预征收补偿协议。如果在预征收期间签订房屋征收协议并搬空交房的，征收对象被征收房屋（正房）总面积不足200 m²的，按200 m²计算奖励（全额6万元）。

超过征收决定公告发布之日30天签约的不给予奖励。

4.免征个人所得税及购房契税优惠。

被征收人取得的货币补偿款免征个人所得税；重新购置住房的，对购房成交价中相当于货币补偿款的部分免征契税。

5.被征收人房屋被征收后，其子女可选择继续在原户籍所在地按原招生办法入学，或者在迁入户籍所在地教育行政部门划片招生的就近学校入学。

十二、资金拨付方式

房屋征收补偿资金分两次拨付，签约后五个工作日内拨付补偿资金50%，收到首笔补偿款五日内征收户必须腾空房屋并将钥匙和建房证件交于征收部门，房屋交付后五日内，征收部门将50%补偿款连同各种奖补资金一并支付结清。

十三、司法强制

在征收工作实施过程中，征收部门和被征收人在《方案》确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请县人民政府按照《方案》作出补偿决定，并在房屋征收范围内或县人民政府网站予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁交房的，由县人民政府依法申请县人民法院强制执行。

被征收人在征收补偿协议约定的时间内不搬空交房的，属被征收人违约，不予奖励，并由指挥部按约定对房屋进行拆除。

十四、法律责任

1.房屋征收工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行房屋征收相关规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依规追究责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 
    2.被征收房屋所有人造谣滋事、扰乱秩序或以暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，以及以不正当手段骗取补偿安置及奖励资金，依法给予治安管理处罚，构成犯罪的依法追究刑事责任。

3.贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，依法依规追究责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十五、其它相关问题           

1.签订征收补偿协议时，房屋产权人应带房屋产权证、户口本、本人身份证到场，产权人本人不能到场的，可由委托代理人（该产权人授权委托书）到场签字。

2.对房屋征收及范围内应该依法保护的建筑物、构筑物、树木等其他设施，依据国家有关规定办理。

3、相关部门要加强房地产市场监管，按照《弋阳县人民政府关于印发<关于进一步加强房地产市场管理工作的实施意见>的通知》(弋府字〔2017〕64号)要求，严厉查处房地产开发企业借机哄涨房价等违规行为。

4附表与正文具有同等法律效力。

5.本方案中未尽事宜由本项目领导小组研究决定。

6.本方案自公布次日起实施，由县房屋征收补偿办公室负责解释。

附件：

1.房屋征收相关附属物补偿标准

2.弋阳县房屋征收装修补偿标准

                                 2017年9月1日

附件1：

房屋征收相关附属物补偿标准

上述未列的附属物、设施等按评估价予以补偿。

附件2：

弋阳县房屋征收装修补偿标准

为了能客观、公正地对被征收住宅房的装修进行补偿，依据装修市场材料价，并结合实际情况，特制定如下装修补偿参考内容：